Rumah Kedua – Hotel Kondo Masuk Akal

Gambar terkait

Fakta Menarik …

Bagaimana jika … Hanya 5% dari Generasi Baby Boom mengetahui cara biaya efektif untuk memiliki lebih dari 1 rumah di masa pensiun? 75 juta boomer akan pensiun selama 15 tahun ke depan, 5% sama dengan permintaan 250.000 unit kondominium hotel per tahun, setiap tahun unitl 2020.

Bagaimana jika … Anda dapat membeli rumah / kondo kedua, menggunakannya saat Anda inginkan, dan seorang profesional (manajer hotel) mengoptimalkan pendapatan sewa dan meminimalkan pengeluaran saat Anda tidak berada di tempat tinggal? Apakah ini lebih diinginkan daripada alternatif melakukannya sendiri untuk setidaknya 5% dari populasi?

Bagaimana jika … Anda bisa mengurangi beberapa rumah, bukan hanya 1 atau 2?

Bagaimana jika … Anda bisa mengatakan Anda memiliki kondominium di Town & Country dan di The Slopes & Shore? Dan semua kondominium ini harganya kurang dari satu rumah tradisional kedua?

Bagaimana jika … semua properti ini dihargai seperti yang dimiliki rumah Anda?

Peluang Condo Hotel akan menjadi pilihan lebih dari 5% dari Generasi Baby Boom, dan trennya baru saja dimulai. Industri kondominium hotel juga akan menghembuskan kehidupan baru dan kemakmuran ke dalam industri perhotelan, menjadikan hotel-hotel berkualitas dan ‘terbaik terletak’ lebih menguntungkan dari sebelumnya. Condo hotel akan memisahkan bisnis real estat dari bisnis layanan hotel dan menciptakan win-win untuk kepemilikan hotel kondominium dan tamu hotel. Terakhir, para pensiunan dekade mendatang akan mengharapkan lebih dan mampu membeli gaya hidup yang lebih tinggi melalui kondominium hotel. Ini adalah premis dari makalah ini.

KEKUATAN GENERASI BOOMER …

Mengapa Baby Boomer Penting?

81 juta US Baby Boomers * (lahir antara 1946-64) mulai mencapai usia pensiun (59 ½) pada tahun 2004. 28% dari populasi AS adalah Baby Boomer. 2016 adalah tahun puncak, dengan ulang tahun berusia 4,3 juta 59 tahun. Boomer berusia 50 setiap 7,4 detik tahun 2005 ini!

* Banyak Generasi non-AS akan memilih untuk pensiun di AS agar lebih dekat dengan sistem perawatan kesehatan terbaik dunia.

per tahun: 4.000.000

per hari (4.0 mil / 365): 10.958

per jam (10,6 k / 24): 456

per menit (456/60): 7.1

Boomer baru saja mulai membeli rumah kedua / pensiun mereka.

Michigan memiliki 234.000 rumah kedua, California memiliki 237.000 dan Florida memiliki 483.000. 6,4 juta orang memiliki rumah kedua, naik lebih dari 40% sejak 1995. Pada 2010, diperkirakan 10 juta orang diperkirakan memiliki rumah kedua, meskipun 9/11, ini adalah peningkatan 56% hanya dalam 5 tahun lagi dan bisa menjadi dianggap sebagai pasar boom dengan ukuran apa pun. Lebih banyak orang akan membeli dalam 5 tahun ke depan daripada membeli dalam 10 tahun terakhir, persaingan untuk tempat tinggal yang diinginkan hanya akan meningkat, menghargai nilai akan mengikuti. Suku bunga rendah telah membantu mendorong pasar real estat ini, tetapi mereka adalah bagian yang lebih kecil dari persamaan yang biasanya diyakini. Nilai tukar mata uang memiliki efek inflasi yang jauh lebih dramatis pada real estat kawasan resor.

Tren dimulai pada tahun 2001, dan meningkat ketika suku bunga turun pada tahun 2002-03, menyebabkan beberapa boomer “membeli lebih awal”. Real estat selanjutnya menjadi “du jour” investasi karena menjadi jelas pada 2001-02 bahwa pasar saham ‘tidak mengembalikan tingkat pengembalian investasi’ yang banyak boomer telah membangun ekspektasi tabungan pensiun sekitar.

Kurangnya keamanan dan kontrol di pasar saham, dan efek positifnya pada investasi real estat, akan dibahas lebih lanjut dalam laporan ini.
Selain itu, konsekuensi pajak untuk kepemilikan rumah kedua telah membantu mendorong kepemilikan rumah kedua mengatakan Wall Street Journal “Selain suku bunga rendah dan demografi, pasar rumah kedua telah dibantu oleh Undang-Undang Bantuan Pajak tahun 1997, yang menetapkan aturan baru untuk perawatan capital gain di kediaman utama.Di bawah hukum lama, pajak atas keuntungan ditunda jika penjual membeli rumah baru dengan nilai yang sama atau lebih besar hingga dua tahun sebelum atau setelah penjualan rumah utama. , penjual di atas usia 55 tahun dapat mengklaim pengecualian satu kali sebesar $ 125.000. ”

Peraturan baru mencabut penangguhan wajib-wajib dan meningkatkan pengecualian menjadi $ 500.000, selama wajib pajak memiliki dan menggunakan tempat tinggal utama selama dua dari lima tahun sebelum tanggal penjualan rumah. Plus, pengecualian sekarang dapat diklaim setiap tahun.

Perubahan pajak ini “membebaskan” penjual dari tekanan untuk berdagang untuk menghindari pajak. Sebaliknya, kata seorang juru bicara NAR, itu telah mendorong banyak penjual untuk berdagang ke penggalian yang lebih sederhana, sambil menggunakan hasil sisanya untuk membeli rumah kedua dan ketiga. Perubahan pajak telah menciptakan bentuk baru dari ‘perdagangan’ properti, di mana ada keuntungan pajak untuk membeli rumah baru setiap 24 bulan, memungkinkan keuntungan capital gain dengan biaya pajak nol. Bagi banyak investor yang cerdas, ini telah menciptakan ‘industri rumahan’ sejati dalam membalik rumah.

“Pasar rumah kedua dapat menampung 100.000 hingga 150.000 perumahan baru dimulai setahun selama 10 tahun ke depan”, perkiraan David Hehman, CEO EscapeHomes.

Tapi mengapa rumah kedua? Seperti yang ditemukan oleh banyak orang profesional, karena teknologi memungkinkan kita untuk ‘bekerja dari mana saja’; mengapa tidak bekerja dari suatu tempat yang indah, di suatu tempat ‘seperti liburan’, dari pondok? Evolusi kantor pusat telah beralih ke kantor pondok.
Pembeli rumah liburan biasanya berusia 55 tahun dan memperoleh $ 71.000 pada tahun 2003, sementara pembeli properti investasi memiliki usia rata-rata 47 tahun dan memperoleh $ 85.700.

Untuk properti yang dibeli antara pertengahan 2003 dan pertengahan 2004, harga rata-rata rumah liburan adalah $ 190.000 dibandingkan dengan $ 148.000 untuk rumah investasi. Berbeda dengan data harga setahun penuh terakhir yang tersedia pada tahun 2001, rumah liburan telah terapresiasi 12,8 persen dari $ 168.500, dan rumah investasi telah naik 25,4 persen dari $ 118.000.

Hampir satu dari lima rumah kedua akan menjadi tempat tinggal utama setelah pensiun – 27 persen rumah liburan dan 14 persen properti investasi. “Selain itu, pembeli mencari untuk mendiversifikasi investasi portofolio,” kata Mansell. “Ini sekarang adalah motivasi yang paling sering dikutip untuk membeli rumah kedua.” Dalam daftar alasan mengapa mereka membeli rumah kedua, responden mengatakan ada beberapa perbedaan tergantung pada jenis rumah. Secara keseluruhan, 30 persen pembeli ingin mendiversifikasi investasi, 28 persen mencari pendapatan sewa (37 persen investasi vs. 7 persen rumah liburan), 14 persen menginginkan retret pribadi atau keluarga (29 persen liburan vs 8 persen investasi), 6 persen direncanakan untuk digunakan untuk liburan (liburan 16 persen vs investasi 2 persen), dan 5 persen memiliki uang ekstra untuk dibelanjakan.

“Karena pembeli rumah kedua yang khas adalah baby boomer, kemungkinan selama dekade berikutnya penjualan rumah kedua akan tetap tinggi secara historis,” kata Lereah. “Generasi boomer masih dalam masa puncak penghasilan dan memiliki keinginan serta keinginan untuk membeli rumah liburan dan properti investasi.” Sembilan puluh dua persen dari semua pembeli rumah kedua melihat properti mereka sebagai investasi yang baik. Selain itu, 38 persen mengatakan sangat mungkin mereka akan membeli rumah lain dalam waktu dua tahun, turun menjadi 47 persen pembeli investasi dan 16 persen pembeli rumah liburan.
Efek 9/11, dan nilai-nilai keluarga adalah fenomena tak terduga lainnya yang dilihat banyak ahli ketika membahas pasar rumah kedua. Teorinya mengatakan bahwa ketika orang Amerika dikejutkan oleh peristiwa 9/11, mereka ingin menciptakan lebih banyak ‘waktu bersama keluarga’ dan berkumpul bersama di tujuan liburan di mana anggota keluarga yang jauh dapat bergabung kembali sebagai satu kesatuan. Tujuan perjalanan ke tujuan pertama kali mengalami efek pada turisme keluarga mulai 9/11, lokasi resor ini dalam waktu 2-5 jam perjalanan dari daerah metro benar-benar mengalami peningkatan tingkat hunian segera setelah 9/11. Teorinya masih terus berevolusi, tetapi melalui survei saya sendiri tentang boomer, efek ini sesuai dengan permintaan pondok. Pondok liburan drive-to masih merupakan pasar dengan pertumbuhan tercepat.

Dapatkah permintaan rumah kedua, properti resor, dan tempat tinggal pensiun benar-benar diukur atau hanya versi lain dari sensasi investasi real estat? Sebuah studi baru oleh NAR, menunjukkan bahwa 23 persen dari semua rumah yang dibeli pada tahun 2004 adalah untuk investasi, sementara 13 persen lainnya adalah rumah liburan. Selain itu, ada rekor 2,82 juta penjualan rumah kedua pada 2004, naik 16,3 persen dari 2,42 juta 2003. Komponen investasi-rumah naik 14,4 persen menjadi 1,80 juta penjualan pada 2004 dari 1,57 juta pada 2003, sementara penjualan rumah liburan naik 19,8 persen menjadi 1,02 juta pada 2004 dari 850.000 pada 2003.

Angka-angka tersebut memiliki ukuran baik dan faktual. Nilai real estat di hampir semua daerah ‘liburan, resor, dan pensiun’ telah melampaui laju pasar secara keseluruhan dengan tarif dua digit (mengkhawatirkan). Komunitas yang bekerja di Amerika tidak hanya tertinggal, tetapi dalam banyak kasus jatuh dalam nilai riil (ketika disesuaikan dengan inflasi IHK).

yang berprofesi sebagai jurnalis dengan gelar seni liberal, bukan MBA. Saksikan tingkat apresiasi yang disesuaikan dengan inflasi, bukan hype media.)

Bisakah ini tingkat apresiasi yang tinggi di pasar rumah kedua benar-benar berlanjut? Banyak ahli percaya, “Ya!”, Itu dapat bertahan untuk jangka panjang (bukan bulan, tetapi bertahun-tahun). Fundamental apresiasi cepat sama dengan penawaran yang tumbuh lebih lambat dari permintaan. Pasokan di daerah-daerah seperti Florida Selatan telah cepat (78.000 unit kondominium baru atau yang direncanakan memasuki pasar county Broward / Dade pada 2007), tetapi kekurangan bahan dan badai telah memperlambat ramp-up dan menciptakan sejumlah besar permintaan terpacu mengejar berkurang menyediakan. Juga, permintaan pembeli asing di wilayah Miami sangat tinggi, ini berarti pembeli ini menggunakan mata uang yang kuat 20-30% dari tahun lalu. Kenaikan 30% dalam nilai properti mudah diserap di lingkungan ini.)

Di daerah-daerah seperti Arizona dan Las Vegas, masalah air dan kurangnya infrastruktur dan tenaga kerja terampil telah memperlambat laju yang cepat, tetapi tingkat pertumbuhannya masih mengejutkan. Destinasi rumah kedua yang indah lainnya, seperti negara-negara pegunungan, Pacific Northwest dan Florida Keys memiliki rintangan lingkungan yang meningkatkan hambatan masuk bagi pengembang dan membatasi pasokan. Pasokan terbatas dalam menghadapi permintaan yang diberdayakan secara demografis selalu merupakan formula untuk apresiasi harga yang cepat (CA pada tahun 1970-an).
Apa yang naik harus turun? Iya nih. Tapi kenaikan 20% per tahun selama 5 tahun, diikuti stagnasi 5 tahun atau kerugian 10%, masih 5% + tingkat pertumbuhan tahunan (kasus terburuk). Jika leverage pada 90%, laba atas investasi awal masih 44% per tahun. Bagian yang sulit adalah memastikan tahun-tahun terbaik di awal … bahkan yang sulit adalah menjual pada puncaknya. Diperkirakan ada sekitar 40-90.000 unit kondominium hotel di puncak cilotoindahpermai.co.id baru datang ke pasar pada tahun 2008.

 

You Might Also Like

Leave a Reply